在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋被轉(zhuǎn)租，甚至多次轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象并不少見。但很少有人會(huì)思考，如果發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)性事故，并因此造成重大損失，會(huì)有怎樣的后果。
房屋多次轉(zhuǎn)租引發(fā)索賠案
兩年前，寧波市某區(qū)的一家機(jī)械公司因經(jīng)營需要，與當(dāng)?shù)匾淮逦瘯?huì)（村經(jīng)濟(jì)合作社）簽約，租用了十多間舊房，租期共五年。在經(jīng)過一番整修后，公司將這些房子當(dāng)作倉庫使用。去年六月，該公司又把其中的三間倉庫轉(zhuǎn)租給個(gè)體經(jīng)營戶宋某，宋某承租后不久，又將最西邊的一間轉(zhuǎn)租給了與他有合作關(guān)系的胡某。
顯然，在這家公司以及宋某、胡某等看來，層層轉(zhuǎn)租是最平常不過的事，沒有誰覺得有什么不對(duì)，更沒有對(duì)可能產(chǎn)生的法律責(zé)任等作認(rèn)真分析。
但一場(chǎng)火災(zāi)卻讓各方陷入了糾紛之中。去年九月的一天深夜，宋某承租的倉庫突然起火，由于發(fā)現(xiàn)較遲，之后殃及胡某承租的那間倉庫，導(dǎo)致其存放在里面的一批出口服裝全部報(bào)廢，總計(jì)損失約30萬元。
事情發(fā)生后，胡某感到自己特別不走運(yùn)：火災(zāi)發(fā)生在宋某的倉庫，但損失最重的卻是自己這個(gè)無辜者。為此，他向宋某提出了賠償要求。宋某并不否認(rèn)火災(zāi)是由自己的倉庫開始的，但他同時(shí)又認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)部門后來對(duì)事故的調(diào)查結(jié)論，這次火災(zāi)的直接原因難以確認(rèn)，排除雷擊、火種遺留、用火不慎、電器故障、放火等可能，不排除倉庫外堆放的易燃物被引燃起火的可能。宋某因此認(rèn)為，自己并不是這起事故的直接責(zé)任人，而是一個(gè)受害者，胡某不應(yīng)向他提出賠償要求。
由于各方對(duì)賠償問題協(xié)商未果，最后，胡某委托律師向法院起訴。讓人意想不到的是，胡某提交的這份起訴狀，其中的被告除了宋某，還包括房屋的所有人某村經(jīng)濟(jì)合作社和承租人某機(jī)械公司。在本案中，某村經(jīng)濟(jì)合作社是房屋的出租人，某機(jī)械公司和宋某既是承租人又是出租（轉(zhuǎn)租）人。原告胡某認(rèn)為，村經(jīng)濟(jì)合作社是房屋主人和出租人，對(duì)出租房屋有管理義務(wù)，這次不明原因的火災(zāi)發(fā)生，顯然與其管理不到位存在著一定的關(guān)系；機(jī)械公司是承租人，但又把其中幾間轉(zhuǎn)租出去，也未盡到責(zé)任。
對(duì)于胡某的起訴，作為房東的村經(jīng)濟(jì)合作社感到特別不服氣，他們表示，在出租房屋時(shí)，他們?cè)鞔_要求承租人做好安全管理工作，因此，房屋發(fā)生火災(zāi)與他們沒有關(guān)系。
經(jīng)過審理，這起火災(zāi)事故有了結(jié)果，法院判決房屋出租人，即某經(jīng)濟(jì)合作社承擔(dān)30%的責(zé)任，首個(gè)轉(zhuǎn)租人某機(jī)械公司承擔(dān)30%的責(zé)任，第二個(gè)轉(zhuǎn)租人宋某承擔(dān)10%的責(zé)任，本案原告、承租人胡某自己承擔(dān)30%的責(zé)任。
從法院的這個(gè)判決可以看出，對(duì)于類似發(fā)生在經(jīng)過層層轉(zhuǎn)租的房屋中的事故，如給承租人造成損失，無論是出租人還是轉(zhuǎn)租人都需要承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，當(dāng)然具體的案件也需要具體對(duì)待。
審理此案的法官在接受采訪時(shí)表示，房屋的租賃是一種特別需要明確法律關(guān)系的活動(dòng)，特別是在轉(zhuǎn)租時(shí)，情況變得更為復(fù)雜，其中的承租人又成了轉(zhuǎn)租人，具有雙重身份。因此，作為房屋的租賃各方，必須增強(qiáng)法律意識(shí)，明確自己的義務(wù)和責(zé)任，并將它們?cè)敿?xì)體現(xiàn)在租賃合同中。出租房屋最怕發(fā)生火災(zāi)，可能給雙方當(dāng)事人帶來意想不到的麻煩。因此，簽訂租賃合同時(shí)要特別約定在遇到火災(zāi)等意外時(shí)，對(duì)于各種不同情形各方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，尤其是對(duì)這種經(jīng)營性倉庫，租賃各方更要預(yù)見到各種意外因素造成倉庫及物品毀損時(shí)各方的法律責(zé)任。
此外，這位法官還建議，在房屋租賃活動(dòng)中，為避免損失，各方當(dāng)事人應(yīng)充分利用發(fā)達(dá)的商業(yè)保險(xiǎn)，通過參加保險(xiǎn)，來轉(zhuǎn)嫁可能的風(fēng)險(xiǎn)。
有效開展對(duì)房屋出租者的安全教育
近年來，我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，來寧波的務(wù)工和經(jīng)商人員越來越多，出租的房屋也越來越多，據(jù)相關(guān)部門測(cè)算，目前全市僅登記在冊(cè)的出租房屋就超過100萬間。
在某種意義上，出租房可以說是各種問題的集合體。除了治安情況復(fù)雜，容易發(fā)生各種治安刑事案件，包括火災(zāi)在內(nèi)的各種安全隱患也是一個(gè)讓相關(guān)部門感到特別頭疼的“老大難”問題。
實(shí)際上，很多出租房所存在的安全隱患，與房屋的出租者，即房東的法律意識(shí)淡薄有直接的關(guān)系。慈溪某派出所一位負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，他們?cè)趯?duì)群租房進(jìn)行安全檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)一些房東未按照規(guī)定進(jìn)行防火分隔，安全隱患明顯。對(duì)于公安機(jī)關(guān)責(zé)令進(jìn)行整改的要求，有房東想不通，認(rèn)為自己把房子租出去了，相關(guān)安全問題就該由承租人來承擔(dān)。這位負(fù)責(zé)人感嘆：這樣的一種糊涂認(rèn)識(shí)和如此淡薄的法律意識(shí)，不攤上事才怪呢！
要消除出租房的安全隱患，必須加強(qiáng)對(duì)出租房的管理，而最關(guān)鍵的是做好對(duì)承租人的信息登記匯總工作。為此，我市公安機(jī)關(guān)做了很多探索性的努力。如奉化公安機(jī)關(guān)開發(fā)了一套新系統(tǒng)，在出租房門牌附上二維碼，通過“出租房管理APP”進(jìn)行管理，這個(gè)創(chuàng)新性的做法，大大提高了管理的效率。
與此同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)出租人和承租人的法治教育是一項(xiàng)極其重要的工作。慈溪市逍林鎮(zhèn)一位從事安全管理工作的鎮(zhèn)干部認(rèn)為，有關(guān)出租房安全問題的法治教育不能僅限于對(duì)一些法律原則的簡(jiǎn)單宣傳，應(yīng)下功夫探索更加有效和直觀的方法，讓出租人、承租人真正感受到安全問題與他們的利益有直接的關(guān)系，只有這樣，安全教育才能產(chǎn)生作用。基層派出所民警則認(rèn)為，要做好對(duì)出租房特別是農(nóng)村地區(qū)的出租房管理工作，還需要相關(guān)法律更加完善，更加具有針對(duì)性。
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出租房屋必須時(shí)刻牢記法律責(zé)任，如果房屋出租過程中存在著以下一些行為，且情節(jié)嚴(yán)重的，除了會(huì)給自己帶來各種麻煩，甚至可能被依法追究刑事責(zé)任。
其一，房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，處200元以上500元以下罰款。其二，明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處200元以上500元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處5日以下拘留，可以并處500元以下罰款。其三，出租人不履行治安責(zé)任，發(fā)現(xiàn)承租人利用所租房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)或者有違法犯罪嫌疑不制止、不警告，或者發(fā)生案件、治安災(zāi)害事故的，責(zé)令停止出租，可以并處月租金10倍以下罰款。
同時(shí)，出租人未簽訂治安責(zé)任保證書租賃房屋的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)并沒收非法所得，情節(jié)嚴(yán)重的可以并處月租金5倍以下的罰款；將房屋出租給無合法有效證件承租人的，處以警告、月租金3倍以下罰款。
此外，房屋出租人的治安責(zé)任還包括對(duì)出租的房屋經(jīng)常進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，保障承租人的居住安全；房屋停止租賃的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦才沙鏊k理注銷手續(xù)；房屋出租單位或者個(gè)人委托代理人管理出租房屋的，代理人必須遵守有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任等等。
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